Flachdach undicht: Ursache finden und klären, wer den Schaden trägt

Warum liegt die undichte Stelle beim Flachdach selten über dem Tropfen?

Die undichte Stelle liegt beim Flachdach selten über dem Tropfen, weil Wasser zwischen Abdichtung und Dämmung horizontal wandert, bevor es an einer Naht, einer Durchdringung oder durch die Decke austritt.

Der sichtbare Wassereintritt im Innenraum kann deshalb mehrere Meter neben der Fehlstelle der Dachhaut liegen. Wer an der Tropfstelle das Dach aufschneidet, repariert oft die falsche Stelle.

Dazu kommt, dass Wasser in der Dämmung gespeichert wird und noch Tage nach dem Regen nachläuft. Ein trockener Morgen beweist nicht, dass das Dach dicht ist.

Was tue ich, wenn mein Flachdach undicht ist?

Bei einem undichten Flachdach wird zuerst der Innenraum geschützt und der Schaden dokumentiert, danach folgt die Fehlersuche durch ein Ortungsverfahren, nicht durch Probieren mit Wasser.

Ein systematisches Absuchen des Dachs mit dem Gartenschlauch bringt zwar manchmal einen ersten Verdacht, verschleppt aber Wasser in die Dämmung und verfälscht die spätere Ortung.

Das Dach wird bei Nässe nicht betreten. Absturzgefahr und beschädigte Bahnen sind das größere Risiko als der Tropfen.

• Gefäße unterstellen, Möbel und Elektrik wegrücken
• Zeitpunkt, Regenmenge und Fleckgröße mit Fotos festhalten
• Dachabläufe und Gullys vom sicheren Standort aus ansehen: Laub und Schmutz stauen Wasser auf
• Eigentümer, Verwalter oder Versicherung noch am selben Tag informieren
• Keine Reparatur mit Bitumen oder Dichtmasse auf Verdacht, sie verdeckt die Fundstelle

Wie wird die undichte Stelle am Flachdach gefunden?

Die undichte Stelle am Flachdach wird mit einem von vier Verfahren gefunden: Nebelverfahren, Hochspannungs-Bürstenprüfung, Niederspannungs-Leitfähigkeitsmessung oder Flutungsprüfung.

Beim Nebelverfahren wird der Raum unter der Dachhaut mit sichtbarem Kunstnebel unter geringem Überdruck beaufschlagt, und der Austritt an der Oberseite wird beobachtet.

Die elektrischen Verfahren nutzen, dass eine intakte Kunststoffabdichtung isoliert; jede Undichtigkeit stellt eine leitfähige Verbindung zum feuchten Untergrund her.

Zahlt die Versicherung, wenn das Flachdach undicht ist?

Die Wohngebäudeversicherung zahlt bei einem undichten Flachdach nur, wenn ein versichertes Ereignis vorliegt; Regen, der durch eine verschlissene Abdichtung eindringt, ist nach den Musterbedingungen VGB 2022 keines.

Schäden durch Witterungsniederschläge sind aus der Gefahr Leitungswasser ausgeschlossen (A 4.5.3). Versichert ist dagegen Wasser aus innenliegenden Rohren der Regenentwässerung (A 4.2).

Sturm ist im Versicherungssinn eine Luftbewegung von mindestens Windstärke 8, also 62 km/h; Hagel ist ein fester Witterungsniederschlag in Form von Eiskörnern. Regen, der durch Öffnungen eindringt, ist nur dann mitversichert, wenn Sturm oder Hagel diese Öffnungen geschaffen haben (A 5.5.2).

Altersbedingter Verschleiß der Abdichtung ist Instandhaltung des Eigentümers. Was Ihr Vertrag im Einzelfall regelt, entscheidet der Versicherer.

Wer zahlt, wenn das neue Flachdach undicht ist?

Bei einem neu hergestellten oder sanierten Flachdach trägt zunächst der ausführende Betrieb die Mängelhaftung, denn Ansprüche wegen eines Mangels am Bauwerk verjähren nach 5 Jahren ab der Abnahme.

So regelt es § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Absatz 2. Wird nur ein Teil des Dachs gewartet oder verändert, gilt für dieses Werk häufig die kürzere Frist von 2 Jahren.

Für den Anspruch zählt der Beweis, wo und woran das Dach undicht ist. Ein Ortungsprotokoll mit Verfahren, Messwerten und Fotos der Fundstelle ist dieser Beweis.

Aus der Praxis

Vor jeder Reparatur die Fundstelle markieren und fotografieren lassen. Ist die Naht erst verklebt, lässt sich nicht mehr belegen, ob der Fehler beim Einbau oder durch Alterung entstanden ist.